損益分岐点って
さて、今回は民泊を運営する上での損益分岐点を探っていきたいと思います。
そもそもの損益分岐点についてサラッと書くと、上の画像にもあるように損失と利益を足し算した時に損失と利益の金額が丁度同じところになる点になります。
損益分岐点を気にする理由は、ここまで来てればとりあえず潰れないよねって意味合いになるって理解をしてます。
要するに、いくら売り上げがあったら赤字にならないんだ？ 一体経費は全部でいくらかかるんだ？ って話ですね。考え方としては売り上げがいくらだからいくらまでだったら経費使えるねーじゃなくて、経費がいくらくらいかかりそうだからこのくらいは売り上げがないと事業として成立しないよねって方向になります。
じゃあ、民泊の損益分岐点を見ていきましょう。
民泊にかかる経費の内訳
民泊にかかる経費（コスト）としてまず一番に思い浮かぶのが「家賃」ですね。むしろこれがほぼすべてなんじゃないかって気がします。なぜなら！ ランニングコストだから！
民泊を始めた瞬間に毎月家賃は発生するわけです、なので家賃が補填できる分は売り上げないと100％赤字になります。
これ以外にかかるであろう費用は、「人件費」になります。何にかかる人件費かというと清掃ですね。なので正確には「清掃費」になります。自分で掃除をしに行ったらいいじゃんって話もあるのですが、今回は外注する前提で話を進めます。
その他かかるコストは「水光熱費」「ネット（Wi－Fi）使用料」「消耗品費」「ゴミ処理費用」あたりになってきます。この「ゴミ処理費用」ですが、民泊で出るごみは事業系のごみになるのでマンションの共有ゴミ捨て場には捨てられません。こんな感じのシールを貼って捨てることになります。
金額はこんな感じ
それではここから具体的にいくらかかるのかを見ていきましょう。
実際にいくらかかるのか「家賃編」
さて、費用を計算していくにあたって前提条件を決める必要があります。今回は新宿区のワンルームマンションで考えていきます。
まずは「家賃」からです。
新宿駅から徒歩1５分圏内のワンルームマンションを探していきます。その他、東新宿から徒歩５分とか新大久保から徒歩５分とか新宿までタクシーでワンメーターみたいなエリアについても候補として見ていきます。早速、「新宿 ワンルーム 家賃」で検索です。今回は「SUUMO」にお世話になります。
物件の一覧が表示されたら、もちろん「賃料+管理費が安い順」でソートしていきます。
すると、、、結構いい感じのところ出てきます！ 西新宿駅徒歩５分で家賃管理費込みで４万円！ とか！ そして「新宿エリア」で検索をかけると新宿駅から電車で５分くらいのエリアも検索にかかってきます。「神楽坂徒歩４分」とか「高田馬場徒歩３分」とか「中野徒歩８分」とか。しかも安い順でソートしてるのでこの辺全部５万以下です。まぁ安いってことは築50年とかってのが当たり前なんですけどｗ
でもこれって可能性としてはありかなぁと思ってます。仮に外国人観光客に全振りしていくとすればそれこそ安くなる理由第一位の和室とか全然OKですよね。エアビーで宿を探してる人ってホテルは予約しないで、どちらかと言えば多少汚くてもいいから安い宿が良い！ みたいな人たちな気がしているので、築が多少古くても内装さえ綺麗に整ってれば問題ないと思います。
となると、物件選びはそこまで苦労しなそうですね。もちろん民泊をすでにやってる人からしたら高い家賃を払って内装も綺麗にして１泊の料金も高く取っての方が効率がいい！ とかこのエリアは民泊の人気がないから賃貸を借りたら負ける、とかいろいろあると思います。
ただ、今回は損益分岐点の話なのでエリアは新宿に近いところとざっくりにさせてもらい、高い家賃を払って綺麗な部屋にするとラブホと競合して勝てないと思うので安い方向で戦うことにして進めていきます。
ということで、家賃に関してはとりあえず余裕をもって「７万円」と設定をしていきたいと思います。
※そもそも賃貸がそのまま民泊の申請通せるのか問題があると思うのですが、それは別の記事で調べていきたいと思います。
以上、民泊にかかる経費「家賃編」でした。
